--- title: "Nezapísaná stavba na pozemku: čo by mal vedieť každý majiteľ aj kupujúci" date: 2026-09-14T15:31:00+02:00 author: admin canonical_url: "https://allinclusivereal.sk/clanky/nezapisana-stavba-na-pozemku-co-by-mal-vediet-kazdy-majitel-aj-kupujuci" section: Články --- 1. [Domov](https://allinclusivereal.sk/) 2. [Blog](https://allinclusivereal.sk/clanky) 3. Nezapísaná stavba na pozemku: čo by mal vedieť každý majiteľ aj… [ Naspäť ](https://allinclusivereal.sk/clanky)# Nezapísaná stavba na pozemku: čo by mal vedieť každý majiteľ aj kupujúci Pri kúpe domu, pozemku alebo staršej nehnuteľnosti sa môže objaviť problém, ktorý na prvý pohľad nemusí byť vôbec viditeľný. Na pozemku stojí záhradný domček, garáž, prístrešok, sklad či iný objekt, ktorý však nie je evidovaný v katastri alebo k nemu chýba potrebná dokumentácia. Podobná situácia môže vzniknúť aj pri nehnuteľnostiach, ktoré rodina vlastní desiatky rokov. Majitelia často ani netušia, že stavba, ktorú považujú za úplne bežnú súčasť svojho domu či záhrady, môže byť z právneho hľadiska problematická. Ešte komplikovanejšie môže byť, ak sa nejasnosti objavia až v čase predaja alebo pri vybavovaní hypotéky. Kategória: Stavby | Čas čítania: 9 minút | Publikované: 14. 9. 2026 ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/professional-engineer-in-protective-helmet-and-blueprints-paper-at-house-building-construction-site-photo.jpg) ### **Stavba, ktorá stojí na pozemku, nemusí byť automaticky v poriadku** Jedným zo základných pravidiel pri nehnuteľnostiach je, že skutočný stav by mal zodpovedať právnemu a evidenčnému stavu. V praxi sa však môžeme stretnúť s rôznymi situáciami. Na pozemku môže byť napríklad stará hospodárska stavba, záhradný domček, garáž, prístavba alebo iný objekt, ktorý v katastrálnej evidencii nenájdeme. Dôvodov môže byť viac. Stavba mohla vzniknúť ešte pred desiatkami rokov, mohla byť postavená bez potrebného povolenia alebo jednoducho nikdy nebola riadne zakreslená a zapísaná. Pre majiteľa nemusí byť takýto stav celé roky praktickým problémom. Situácia sa však môže výrazne zmeniť v okamihu, keď sa rozhodne nehnuteľnosť predať, darovať, financovať úverom alebo na pozemku realizovať ďalšiu výstavbu. **Rozhodujúci môže byť aj rok, kedy stavba vznikla** Pri starších a nepovolených stavbách je veľmi dôležité zistiť, **kedy bola stavba postavená a aký právny režim sa na ňu vzťahuje**. Legislatíva týkajúca sa starších stavieb sa v posledných rokoch menila a pri niektorých objektoch existujú prechodné možnosti, ako ich právny stav dodatočne usporiadať. Pri stavbách, ktoré vznikli po 1. januári 1990, je potrebné venovať pozornosť možnosti preskúmania ich spôsobilosti na užívanie. Pri určitých prípadoch existuje prechodné obdobie, počas ktorého možno o takéto preskúmanie požiadať. Podľa aktuálnej právnej úpravy je pri príslušných stavbách dôležitým termínom **31. marec 2029**. To však neznamená, že každú nezapísanú stavbu možno automaticky legalizovať. Každý prípad treba posudzovať individuálne podľa konkrétnej stavby, jej veku, dokumentácie a splnenia zákonných podmienok. Ak preto pri staršom dome alebo pozemku zistíte nezapísaný objekt, nie je vhodné spoliehať sa na to, že „tam stojí už 30 rokov, takže je všetko v poriadku“. ### **Problém môže vyjsť najavo práve pri predaji** [ ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w640/vW-y60WhRyOly4dit97NTA.webp) ](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/vW-y60WhRyOly4dit97NTA.webp) Majiteľ môže vlastniť nehnuteľnosť dlhé roky bez toho, aby nezrovnalosť riešil. Pri predaji sa však situácia dostáva pod podstatne väčšiu kontrolu. Kupujúci chce poznať stav nehnuteľnosti, banka preveruje predmet záložného práva a pri financovaní hypotékou sa posudzuje aj znalecká hodnota a právny stav nehnuteľnosti. Ak sa počas procesu zistí, že na pozemku existuje objekt, ktorý nie je riadne evidovaný alebo k nemu chýbajú potrebné dokumenty, môže to celý obchod výrazne skomplikovať. Preto je oveľa rozumnejšie odhaliť problém **ešte pred zverejnením ponuky**, než čakať, kým naň upozorní kupujúci, znalec alebo banka. **Čo môže nezapísaná stavba znamenať pre kupujúceho?** Z pohľadu kupujúceho je najdôležitejšie vedieť, čo vlastne kupuje. Ak sa napríklad na pozemku nachádza garáž alebo záhradný domček, ktorý nie je zakreslený v príslušnej evidencii, kupujúci by nemal automaticky predpokladať, že ide iba o nepodstatnú administratívnu chybu. Je potrebné zistiť: - aký objekt sa na pozemku nachádza, - kedy bol postavený, - či k nemu existuje dokumentácia, - či bol v minulosti povolený, - či je možné jeho stav dodatočne usporiadať, - či môže mať vplyv na financovanie, - a aké povinnosti bude mať po kúpe nový vlastník. Dôležité je tiež preveriť, či nejde o problém, ktorý môže v budúcnosti obmedziť plánovanú rekonštrukciu, prístavbu alebo novú výstavbu. **Hypotéka môže byť v takomto prípade komplikovanejšia** Pri kúpe nehnuteľnosti financovanej hypotékou vstupuje do procesu aj banka a znalec. Banka potrebuje mať dostatočnú istotu, že nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie úveru, má jasný právny a technický stav. Ak znalec pri obhliadke zistí objekt, ktorý sa nachádza na pozemku, ale nezodpovedá evidovanému stavu, môže túto skutočnosť uviesť v znaleckom posudku. Následne môže banka požadovať odstránenie alebo usporiadanie problému ešte pred čerpaním úveru. To môže v praxi znamenať odklad kúpy, dodatočné náklady alebo potrebu vyriešiť dokumentáciu v čase, keď už kupujúci aj predávajúci očakávajú dokončenie obchodu. **Preto je pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku obzvlášť dôležité preveriť jej skutočný stav ešte pred podpisom zmlúv.** ### **A čo ak predávajúci nemá peniaze na vyriešenie problému?** Legalizácia alebo dodatočné usporiadanie stavby môže znamenať náklady spojené napríklad s geometrickým plánom, odbornou dokumentáciou, posudkami či správnymi poplatkami. Nie každý vlastník má na tieto výdavky pripravené finančné prostriedky. To však ešte nemusí znamenať, že nehnuteľnosť nie je možné predať. Dôležité je problém pomenovať, preveriť možnosti jeho vyriešenia a otvorene nastaviť ďalší postup. V niektorých prípadoch môže byť možné dohodnúť sa na postupe medzi predávajúcim a kupujúcim, prípadne zohľadniť konkrétnu situáciu v podmienkach obchodu. Takéto riešenie však musí byť vždy právne správne nastavené a obe strany by mali presne vedieť, čo podpisujú. #### **Nejde iba o stavby. Pozor aj na to, čo je pod zemou** Pri preverovaní pozemku netreba myslieť iba na objekty, ktoré vidíme. Problémom môže byť aj vedenie inžinierskych sietí – napríklad vodovod, kanalizácia, elektrické vedenie alebo plynové potrubie. Kupujúci môže mať predstavu, že na celom pozemku bude môcť postaviť dom, garáž alebo bazén. Až pri podrobnejšom preverení však môže zistiť, že cez pozemok vedie sieť alebo ochranné pásmo, ktoré jeho možnosti výrazne obmedzuje. To môže mať veľký význam najmä pri stavebných pozemkoch. Pred kúpou preto nestačí pozerať iba na parcelu v realitnom inzeráte a jej výmeru. Dôležité je preveriť aj čo sa na pozemku nachádza, čo je pod ním a aké obmedzenia sa naň vzťahujú. **Starší dom po rodičoch či starých rodičoch? Najskôr preveriť, až potom predávať** Osobitnou kategóriou sú nehnuteľnosti, ktoré človek zdedí. Staršie rodinné domy sa často odovzdávali z generácie na generáciu a počas desaťročí na nich mohli pribudnúť rôzne úpravy. Prístavba, garáž, hospodárska budova, terasa alebo záhradný objekt pritom nemusia byť zdokumentované tak, ako by boli pri novostavbe. Dedič preto nemusí mať o všetkých týchto skutočnostiach ani vedomosť. Ak sa následne rozhodne nehnuteľnosť predať, je vhodné najskôr preveriť jej skutočný stav. **Predaj nehnuteľnosti by nemal byť prvým momentom, keď začnete zisťovať, čo vlastne vlastníte.** ### **Ako sa problémom vyhnúť?** [ ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w640/Predaj-spoluvlastnickeho-podielu-pozemku-Prakticky-sprievodca-a-rady-na-uspesny-proces.png) ](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/Predaj-spoluvlastnickeho-podielu-pozemku-Prakticky-sprievodca-a-rady-na-uspesny-proces.png) **Najlepšou ochranou je prevencia.** ### **Ak nehnuteľnosť predávate:** Pred začatím predaja si skontrolujte, či skutočný stav domu a pozemku zodpovedá dostupnej dokumentácii a evidencii. Ak nájdete nezrovnalosť, riešte ju čo najskôr. Vďaka tomu máte dostatok času zistiť možnosti nápravy a zároveň dokážete potenciálnym kupujúcim poskytnúť pravdivé informácie. ### **Ak nehnuteľnosť kupujete:** Nespoliehajte sa iba na fotografie a informácie z inzerátu. Overte si právny aj faktický stav nehnuteľnosti, preverujte dokumentáciu a pri financovaní hypotékou myslite na to, že nehnuteľnosť bude posudzovať aj banka a znalec. Pri pozemku navyše venujte pozornosť inžinierskym sieťam, vecným bremenám, prístupovej ceste a ďalším obmedzeniam, ktoré môžu ovplyvniť jeho budúce využitie. **Preverenie pred kúpou môže ušetriť tisíce eur** Nezapísaná stavba alebo nejasnosť v dokumentácii nemusí automaticky znamenať, že nehnuteľnosť nemožno kúpiť alebo predať. Znamená však, že situáciu treba **včas identifikovať a správne vyriešiť**. Najväčšou chybou je problém ignorovať a dúfať, že sa počas predaja nejako stratí. V praxi sa môže objaviť práve v najnevhodnejšom momente – pri znaleckom posudku, schvaľovaní hypotéky alebo tesne pred podpisom zmlúv. Včasné preverenie môže ušetriť nielen peniaze, ale aj týždne či mesiace zbytočných komplikácií. ### **V ALL INCLUSIVE REAL myslíme pri predaji na celý proces** Pri predaji nehnuteľnosti nie je našou úlohou iba vytvoriť inzerát, nafotiť nehnuteľnosť a nájsť záujemcu. Dôležitou súčasťou profesionálneho predaja je aj príprava nehnuteľnosti na samotný obchod. Ak sa pri preverovaní objaví nezapísaná stavba, nezrovnalosť v dokumentácii alebo iný problém, je lepšie o ňom vedieť predtým, než sa nájde kupujúci, než ho riešiť pod časovým tlakom počas rozbehnutého obchodu. Preto odporúčame vlastníkom, ktorí plánujú predaj domu, bytu alebo pozemku, aby si právny a faktický stav svojej nehnuteľnosti preverili v dostatočnom predstihu. **Dobre pripravený predaj je totiž predaj bez zbytočných prekvapení.**