---
title: "Znalecký posudok pri nehnuteľnosti: kedy ho potrebujete, čo obsahuje a koľko môže stáť"
date: 2026-09-14T16:00:00+02:00
author: admin
canonical_url: "https://allinclusivereal.sk/clanky/znalecky-posudok-pri-nehnutelnosti-kedy-ho-potrebujete-co-obsahuje-a-kolko-moze-stat"
section: Články
---
1. [Domov](https://allinclusivereal.sk/)
2. [Blog](https://allinclusivereal.sk/clanky)
3. Znalecký posudok pri nehnuteľnosti: kedy ho potrebujete, čo obsahuje…
 
 [  Naspäť ](https://allinclusivereal.sk/clanky)# Znalecký posudok pri nehnuteľnosti: kedy ho potrebujete, čo obsahuje a koľko môže stáť

Pri kúpe nehnuteľnosti sa väčšina ľudí sústredí predovšetkým na cenu, lokalitu a technický stav domu či bytu. Ak však plánujete kúpu financovať hypotékou, do procesu vstupuje ešte jeden dôležitý dokument – znalecký posudok. Jeho úlohou nie je iba určiť „cenu domu alebo bytu“. Pre banku predstavuje odborné posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť ako zabezpečenie poskytnutého úveru. Znalecký posudok sa však využíva aj pri iných situáciách – napríklad pri refinancovaní, dedičskom konaní, majetkovom vysporiadaní alebo pri niektorých úkonoch súvisiacich s rozostavanou stavbou. Čo teda znalecký posudok obsahuje, kto ho vypracúva, čo všetko znalec pri obhliadke sleduje a na čo si treba dať pozor?

 

  Kategória: znalecký posudok  |  Čas čítania: 10 minút  |  Publikované: 14. 9. 2026

    ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/real-estate-agent-holding-house-key-to-his-client-after-signing-contract-concept-for-real-estate-moving-home-or-renting-property-free-photo.jpg) ### **Čo je znalecký posudok?**

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorého predmetom je okrem iného určenie hodnoty nehnuteľnosti. Vypracúva ho znalec zapísaný v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky v príslušnom odbore a odvetví.

Pri nehnuteľnostiach ide najmä o odborné posúdenie domu, bytu, pozemku alebo iného objektu podľa účelu, na ktorý sa posudok vyhotovuje.

Nejde teda o jednoduchý odhad typu „podobné byty sa v tejto lokalite predávajú za 200-tisíc eur“. Znalec pri vypracovaní posudku vychádza z konkrétnych vlastností nehnuteľnosti, jej technického stavu, lokality, právnych a evidenčných údajov a ďalších relevantných faktorov.

### **Kedy budete znalecký posudok potrebovať?**

Najčastejšie sa so znaleckým posudkom stretnete pri financovaní nehnuteľnosti.

#### **Hypotéka**

Pri hypotekárnom úvere potrebuje banka poznať hodnotu nehnuteľnosti, ktorou sa úver zabezpečuje.

Dôležité je pritom rozlišovať medzi **kúpnou cenou a hodnotou stanovenou znalcom**.

Ak sa napríklad dohodnete s predávajúcim na cene 200 000 eur, ale znalecký posudok určí hodnotu nehnuteľnosti na 180 000 eur, banka môže pri výpočte financovania vychádzať práve z nižšej hodnoty.

To môže znamenať, že kupujúci bude musieť rozdiel medzi kúpnou cenou a financovaním pokryť z vlastných zdrojov.

Preto je dobré mať financovanie premyslené ešte pred podpisom záväzných dokumentov.

#### **Refinancovanie hypotéky**

Znalecké ocenenie môže byť potrebné aj pri refinancovaní existujúceho úveru, najmä ak banka potrebuje aktuálne preveriť hodnotu nehnuteľnosti použitej ako zábezpeka.

Konkrétne požiadavky sa však môžu medzi bankami líšiť. Niektoré situácie môžu byť vyriešené aj interným ocenením banky alebo iným spôsobom.

#### **Dedičstvo a majetkové vysporiadanie**

Odborné ocenenie nehnuteľnosti môže byť potrebné aj v rámci majetkového vysporiadania.

Typickým príkladom môže byť rozdelenie majetku medzi viacerých vlastníkov alebo situácia, keď je potrebné určiť hodnotu nehnuteľnosti v rámci dedičského či iného právneho konania.

#### **Rozostavaná stavba**

Špecifickou situáciou je rozostavaný dom alebo iná stavba, pri ktorej môže byť znalecké posúdenie potrebné na určenie stupňa rozostavanosti pre účely evidencie a ďalších právnych úkonov.

### **Koľko stojí znalecký posudok?**

  [ ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w640/female-woman-hands-holding-home-model-small-miniature-white-toy-house-mortgage-property-insurance-dream-moving-home-and-real-estate-concept-free-video.jpg) ](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/female-woman-hands-holding-home-model-small-miniature-white-toy-house-mortgage-property-insurance-dream-moving-home-and-real-estate-concept-free-video.jpg)  

Na otázku „koľko stojí znalecký posudok?“ neexistuje jedna univerzálna odpoveď.

Cena závisí od viacerých faktorov, predovšetkým od:

- typu nehnuteľnosti,
- rozsahu posudzovaného majetku,
- veľkosti a zložitosti stavby,
- množstva potrebnej dokumentácie,
- lokality,
- účelu posudku,
- prípadných vedľajších objektov,
- a požadovaného termínu vyhotovenia.

Inú náročnosť predstavuje štandardný byt a inú rodinný dom s garážou, hospodárskymi objektmi, veľkým pozemkom alebo ďalšími stavbami.

Rovnako môže byť odlišná cena pri jednoduchom pozemku a pri parcele, pri ktorej treba posudzovať jej využiteľnosť, rozdelenie alebo ďalšie okolnosti.

Preto je vhodné cenu a rozsah posudku dohodnúť so znalcom ešte pred jeho objednaním.

### **Byt, dom alebo pozemok? Znalec potrebuje rozdielne podklady**

Jednou z najčastejších chýb je predstava, že znalcovi stačí iba adresa nehnuteľnosti.

V skutočnosti potrebuje na kvalitné vypracovanie posudku rôzne dokumenty a údaje.

#### **Pri byte môže byť potrebný napríklad:**

- aktuálny list vlastníctva,
- kópia katastrálnej mapy,
- doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti,
- údaj o veku bytového domu,
- pôdorys bytu, ak je k dispozícii,
- ďalšie dokumenty podľa konkrétneho účelu posudku.

Ak pôdorys nie je dostupný, znalec si môže potrebné rozmery pri obhliadke zamerať.

#### **Pri rodinnom dome:**

Pri dome býva rozsah dokumentácie väčší. Znalec môže potrebovať najmä:

- list vlastníctva,
- katastrálnu mapu,
- doklad o veku stavby,
- projektovú dokumentáciu,
- údaje o stavebnom povolení či kolaudácii,
- geometrický plán, ak je pre konkrétny účel potrebný,
- a dokumentáciu k ďalším stavbám na pozemku.

Ak dokumentácia chýba, je vhodné túto skutočnosť riešiť so znalcom vopred.

#### **Pri pozemku:**

Pri pozemku je dôležitý najmä jeho právny a faktický stav a spôsob budúceho využitia.

Okrem listu vlastníctva a katastrálnej mapy môžu byť relevantné napríklad:

- geometrický plán,
- údaje o územnom pláne,
- územnoplánovacia informácia,
- informácie o prístupe k pozemku,
- údaje o inžinierskych sieťach,
- prípadné vecné bremená alebo iné obmedzenia.

Pri stavebnom pozemku je obzvlášť dôležité vedieť, **čo sa na ňom podľa platných pravidiel skutočne môže postaviť**. Samotné označenie parcely v realitnom inzeráte ako „stavebný pozemok“ ešte nemusí odpovedať na všetky otázky týkajúce sa jeho budúceho využitia.

### **Čo znalec počas obhliadky sleduje?**

Znalecká obhliadka nie je iba krátka návšteva, počas ktorej znalec urobí niekoľko fotografií.

Pri hodnotení nehnuteľnosti môže posudzovať veľké množstvo faktorov.

**Pri byte môže sledovať napríklad:**

- umiestnenie v bytovom dome,
- poschodie,
- orientáciu,
- dispozíciu,
- výmeru,
- stav interiéru,
- kvalitu a vek vybavenia,
- stav bytového domu,
- typ okien,
- balkón, lodžiu alebo pivnicu,
- a ďalšie charakteristiky.

**Pri rodinnom dome sa pozornosť rozširuje aj na:**

- konštrukciu a použité materiály,
- vek stavby,
- technický stav,
- rekonštrukcie,
- vykurovanie,
- energetickú náročnosť,
- napojenie na inžinierske siete,
- príslušenstvo,
- stav pozemku,
- a ďalšie objekty nachádzajúce sa na parcele.

Výslednú hodnotu preto neovplyvňuje jediný parameter.

### **Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti?**

  [ ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w640/atrio-inmobiliaria-prestamos-hipotecarios-1.jpg) ](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/atrio-inmobiliaria-prestamos-hipotecarios-1.jpg)  

Pri znaleckom posudzovaní existujú rôzne metódy a postupy podľa typu nehnuteľnosti a účelu ocenenia.

Jednou z možností je **porovnávací prístup**, pri ktorom sa nehnuteľnosť porovnáva s relevantnými nehnuteľnosťami na trhu.

Ďalším prístupom je **metóda polohovej diferenciácie**, pri ktorej sa pri výpočte zohľadňuje technická hodnota nehnuteľnosti a ďalšie faktory vrátane polohy.

Pri určitých typoch nehnuteľností, najmä pri objektoch určených na podnikanie alebo prenájom, môže byť relevantná aj **výnosová metóda**, prípadne kombinovaný spôsob ocenenia.

Výsledná hodnota preto nie je jednoducho odvodená iba od ceny za meter štvorcový.

**Čo ak znalec ocení nehnuteľnosť na nižšiu sumu, ako je kúpna cena?**

Toto je situácia, ktorú by mal poznať každý kupujúci financujúci nehnuteľnosť hypotékou.

Predstavme si, že kupujete byt za 200 000 eur. Znalec však stanoví jeho hodnotu na 180 000 eur.

Banka následne môže pri stanovení maximálnej výšky financovania vychádzať z hodnoty určenej v posudku, nie automaticky z kúpnej ceny.

Kupujúci tak môže potrebovať viac vlastných peňazí, než pôvodne očakával.

Preto odporúčame nepočítať s tým, že **„keď sa s predávajúcim dohodneme na cene, banka nám automaticky požičia potrebnú sumu“**.

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité poznať nielen kúpnu cenu, ale aj reálne možnosti financovania.

**Kto znalecký posudok platí?**

Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku náklady na vypracovanie posudku spravidla znáša kupujúci ako žiadateľ o financovanie.

Vždy však záleží na konkrétnej dohode medzi stranami a podmienkach banky.

Pri iných účeloch – napríklad pri majetkovom vysporiadaní alebo dedičskom konaní – môže byť situácia odlišná.

Ak teda posudok objednávate v súvislosti s realitným obchodom, je dobré mať vopred jasno v tom, kto jeho vypracovanie zabezpečuje a kto náklady uhradí.

**Ako dlho znalecký posudok platí?**

Ani tu neplatí jednoduché pravidlo, že každý znalecký posudok má automaticky rovnakú dobu platnosti.

Dôležitý je **účel, na ktorý bol vypracovaný, a požiadavky konkrétnej inštitúcie**.

Pri hypotéke preto odporúčame vždy overiť priamo v banke, aký starý znalecký posudok akceptuje a či v konkrétnom prípade vôbec potrebuje nový.

Banky môžu mať rozdielne interné postupy a v niektorých prípadoch môžu využiť vlastné oceňovanie nehnuteľnosti.

**Musím si znalca zabezpečiť sám?**

Nie vždy.

Pri niektorých bankových produktoch môže banka zabezpečiť alebo vykonať vlastné interné ocenenie, prípadne ponúknuť zjednodušený spôsob stanovenia hodnoty nehnuteľnosti.

To však závisí od konkrétnej banky, typu nehnuteľnosti a konkrétneho úveru.

Ak je potrebný klasický znalecký posudok, znalca si môže klient vybrať sám, pričom je dôležité, aby išlo o znalca oprávneného vypracovať posudok pre daný účel.

Pred objednaním posudku sa preto oplatí overiť si podmienky banky. Môžete sa tak vyhnúť situácii, keď zaplatíte za dokument, ktorý banka nebude akceptovať v požadovanej forme.

### **Čo si z toho odniesť?**

  [ ![](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w640/8b19e444233d6697ac66a114a8a4173e.jpg) ](https://allinclusivereal.sk/uploads/images/_transforms/_w1920/8b19e444233d6697ac66a114a8a4173e.jpg)  

Znalecký posudok je dôležitou súčasťou mnohých realitných a finančných procesov. Pri hypotéke môže zásadne ovplyvniť, koľko peňazí vám banka bude ochotná požičať.

Pre kupujúceho je preto dôležité počítať nielen s kúpnou cenou nehnuteľnosti, ale aj s tým, **ako bude banka danú nehnuteľnosť hodnotiť**.

Pre predávajúceho je zase výhodou, ak má nehnuteľnosť ešte pred predajom pripravenú po právnej, technickej aj dokumentačnej stránke.

### **V ALL INCLUSIVE REAL vám pomôžeme pripraviť sa na predaj**

Pri predaji nehnuteľnosti nechceme riešiť problémy až v momente, keď sa objavia.

Preto je dôležité venovať pozornosť dokumentácii, skutočnému stavu nehnuteľnosti aj jej reálnej hodnote ešte pred začiatkom samotného predaja.

Ak plánujete predať byt, dom alebo pozemok, radi s vami prejdeme základné informácie o nehnuteľnosti a upozorníme vás na oblasti, ktoré môže byť vhodné preveriť ešte pred uvedením ponuky na trh.

**Dobrá príprava predaja totiž nezačína pri fotografovaní nehnuteľnosti. Začína tým, že vieme, čo predávame, v akom je stave a aké informácie bude potrebovať budúci kupujúci aj jeho banka.**